楼市新政落地后市场分化明显 成交回暖但购房者趋于理性

10月15日楼市落地，北京朝阳一个均价六万二的楼盘开盘，销售中心排起了长队。现场顾问透露的。

当日去化率接近百分之八十，这个速度让同行感到意外。翻看这一周以来的房产新闻，除了这几个热闹新政显成性的项目吧？更多城市的开盘现场依然冷清。有中介朋友私下跟我说，他带的客户比以前谨慎太多了，之前看房两周就能定了，现在要拖两个月。从各地公布的后市化明房产新闻数据来看，一线城市在政策松绑后确实出现了量价齐升的苗头。深圳、上海的新房成交面积环比分别增长百分之十二和百分之九。

二手房带看量也明显回升。二三线城市的反应则冷淡许多，有些城市场分，甚至出现了连续三周的成交下滑。冰火两重天的格局，当下房产新闻里出现频率最高的很重要词。

一位在某头部房企做投资研判的朋友告诉我，他们内部购房的数据模型显示，当前市场的回暖更多是政策预期驱动，但非基本面改善。购房者的决策周期拉长，观望情绪浓厚。政策的于理边际效应在递减。有些三四线城市库存去化周期已超过二十个月，即便继续放松限购，也难以激发有效的刚需释放。房产新闻里频繁提到的另一个现象是改善型需求的崛起。

年轻刚需群体收入预期。购买力依然受限，但置换改善的客户成为市场主力。

这类群体对品质、地段、配套的要求更高，导致高端楼盘和核心区域的热度持续。开发商开始调整产品结构，把更多资源投向改善型产品线。市场正在经历一场深刻的重塑。短期内政策刺激带来的成交量反弹难以持续，长期来看，城市分化、人群分化、产品分化将成为常态。对于普通购房者而言了，与其盯着房产新闻里的涨跌数据做情绪化决策。

不如结合自身的实际需求，在合适的时机做出理性的选择。